今日は「キャップレート」について解説します。
キャップレート(Capitalization Rate)
期待利回りのこと。
不動産価格を計算する時、
不動産価格 ＝ 収益（NOI）/キャップレート
という式で価格を計算します。
例えば、収益1億円のビルのキャップレートが5%だとすると
収益 1億円/ キャップレート 0.05 = 不動産価格 20億円
となります。
これはアナリストなどが推定するものであって、開示されている鑑定価格や評価額とは違います。不動産の地方別、用途別、によって異なる傾向を持ちます。キャップレートをいくらに設定するかにより評価額が大きく変わります。
これをもう少し分解すると、
キャップレート ＝ リスクフリーレート + リスクプレミアム
となります。
リスクフリーレートとは、最も高い10年物国債の利回りを使用します。
東京都心部のように安定したテナントが見込める地域では、リスクプレミアムを乗せる必要がないため、キャップレートが低くなります。
地方都市のように不安定なテナント需要だと、リスクが高いです。そのリスクプレミアムが上乗せされ、キャップレートが高くなります。これでもう一度式に当てはめて考えると
分母（キャップレート）が大きい ： 不動産価格は低くなる
分母（キャップレート）が小さい ： 不動産価格は高くなる