個人投資家のためのJ-REITフォーラムの報告、第2回。
今日はREITアナリスト山崎氏の講演 「J-REITの合併の影響と今後の投資環境」 というお題でした。
はじめに
REITが合併してよかったと思っている。アドバンス、ビライフ、アコモ これらで3大住宅REITが誕生する。資産規模が1000億を超えないと、海外ファンドは投資してこないがこれで注目が集まる環境になった。
J-REITの合併の目的
・資金繰りの改善・与信状況の改善
調達金利の上昇を招いていて、配当金の減少が起きている。直近決算で営業外費用率を見たときに、ベスト5（10%以下）とワースト5（20%以上）では3倍近い差になっている。この差は与信によって発生しているので、合併をすることで改善される。
官民ファンドの利率が5.2%~5.5%で、ベスト5にとってはあり得ない数字だがワースト5には歓迎されるという数字になっている。これらデットファイナンスの改善がまず第一、でも最終は増資にある。
・増資へ向けての市場評価の向上
増資がいつでもできれば大半の問題は解決。合併が市場評価向上につながるかがポイント。これが向上しない合併は単なる延命措置。配当金を増額させ、資産規模を拡大し、流動性を上げることで、評価は向上する。
今後の投資環境
レジデンスに注目、垂直合併が市場活性化につながる。オーストラリア、USでは増資が行われているが、日本はほとんど行われていない、リスクをとる投資家が不在。
かなりREITは直近で投資口価格が下がってますが、利回りではかなりおいしい水準になってきました。この説明会のあと、1口買おうと今考えています。次回はパネルディスカッションについて書きますね。