アイビー総研さん主催の、個人投資家のためのJ-REITフォーラムに行ってまいりました。
今回のフォーラムはいつもと内容も順番も違っていまして、アドバンス・レジデンスと日本レジデンシャルの合併説明会、この初のREIT合併で2010年のJ-REITがどうなっていくか？という内容でした。
１．合併に至る経緯について
日レジの高野社長から、時系列で今回の合併に至る経緯の説明がなされました。旧スポンサーであるパシフィックホールディングスがおかしくなったあたりから、大和証券グループの資本参加の話、その後中国企業との契約、破綻までの流れ、そして1次入札に7社の参加があって、2次で4社（REIT合併2社、非合併2社）に絞り、現在に至ったという話でした。
日レジのサイトにも載っている合併比率の説明もあり、配当還元法、市場株価基準法などみずほ証券とドイツ証券の計算値の平均をとって、アドバンス3口、日レジ2口ということが決まったという話でした。
２．合併の概況及び新投資法人について
今回説明に使われた資料はずばりこれです↓
http://www.nric.co.jp/site/file/tmp-Hju6V.pdf
こちらの資料にそって説明がありました。アドバンスの弱みである資産規模、流動性、日レジの弱みであるスポンサーの破綻、これを相互に補ったREIT初の合併であるというお話です。新REITからの分配金の支払いは平成23年4月ごろなので、結構先なんですよね・・・巡航分配金は1口4500円～5000円を想定しているとのこと。（旧アドバンスが3口、日レジが2口です）
唯一説明資料になかったのが、負ののれんの件です。事前アンケートで最も質問が多かったとのこと。この負のれんは、利益剰余金として使われます。任意に取り崩しが可能で、物件売却損を消したり、借入金を返したりなど、安定的な分配金を実現するために役立つということでした。
REITアナリスト山崎氏の講演は次回書きますね。