キャップレートとは?

キャップレート

今日は「キャップレート」について解説します。

キャップレート(Capitalization Rate)

期待利回りのこと。

不動産価格を計算する時、

不動産価格 = 収益(NOI)/キャップレート

という式で価格を計算します。

例えば、収益1億円のビルのキャップレートが5%だとすると

収益 1億円/ キャップレート 0.05 =  不動産価格 20億円

となります。

これはアナリストなどが推定するものであって、開示されている鑑定価格や評価額とは違います。不動産の地方別、用途別、によって異なる傾向を持ちます。キャップレートをいくらに設定するかにより評価額が大きく変わります。

これをもう少し分解すると、

キャップレート = リスクフリーレート + リスクプレミアム

となります。

リスクフリーレートとは、最も高い10年物国債の利回りを使用します。

東京都心部のように安定したテナントが見込める地域では、リスクプレミアムを乗せる必要がないため、キャップレートが低くなります。

地方都市のように不安定なテナント需要だと、リスクが高いです。そのリスクプレミアムが上乗せされ、キャップレートが高くなります。これでもう一度式に当てはめて考えると

分母(キャップレート)が大きい : 不動産価格は低くなる
分母(キャップレート)が小さい : 不動産価格は高くなる

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