REITにおける「オフィスビル空室率のニュース」の読み方

空室率

REITと空室率について

「オフィスビル空室率が改善」 三鬼商事調べ

なんて記事をよく目にします。REITでいうファンダメンタルに当たるこの指標、いったい何を意味しているのでしょうか?ちなみに株式投資でもファンダメンタル要因とテクニカル要因という2つがよく分析に使われます。

REITは株価変動が小さいため、後者のテクニカル要因がつかみづらいとされています。それだけにこのオフィスビル空室率というのは、ひとつの投資判断材料になります。とてもあいまいでマクロ的な視点ではありますが・・。

それでも判断材料が何もないよりはいいので、このオフィスビル空室率について少し勉強しましょう。

三鬼商事のデータが大切

三鬼商事(みきしょうじと読みます)のデータが、日本経済新聞やYahoo!不動産ニュースに掲載されることが多いです。この三鬼商事、全国主要都市のオフィスビル動向をPDFファイルで無料閲覧することができます。また空室状況や平均賃料などのデータも取得することができます。

東京都心部5区(千代田、中央、港、渋谷、新宿区)の平均空室率ですが、2006年10月で3%を切りました。2015年は5%前後で推移しています。

空室率の読み方について 

空室率 数字の市場への影響
3%以下 オフィスビル不足のサイン。大家さんが力を増し、賃料は上昇に転じる。
3%~5% 均衡状態。賃料は横ばい傾向が続く
5%以上 オフィスビル供給過剰のサイン。テナント側が今度は力を増し、賃料が下降に転じる。

これから不動産ニュースを見たときに、空室率に着目。その数字によってオフィスビルをたくさん保有している銘柄の株価もチェックしてみましょう。

オフィスビルばかりでレジデンスはどうなの?という疑問もあると思います。レジデンスに関して言うと、このような空室率のデータ取得がなかなか難しいとされています。数が膨大というのと、地域もいろんな地域に分散されています。

http://www.a-lab.co.jp/product/report.html

レジデンスは賃料が安定しています、みなさんの住んでいる賃貸マンションがそんなに賃料変更がないと言うことから考えても、理解できると思います。

逆に考えると景気に左右されにくいのがレジデンス、オフィスビルは賃料が下がるようだと株価も下降するということで、どちらもメリット・デメリットはあります。

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