J-REITの地震を示す「PML値」とは?

PML値

地震で倒壊しちゃった?

結論から言うと、「地震で全崩壊するようなやわなREIT物件はない!」 いったいこれはどういう意味でしょうか?? ちょっと難しい話ですが、PML値(Probable Maximum Loss:予想最大損失率)というものがあります。  

例えば 8958 グローバルワン投資法人の公式サイトを見ますと PML値平均は 2.1% と書いてあります。これは「475年に一度の規模の地震が来た場合に2.1%は壊れる」ということです。8958 グローバルワン投資法人はオフィスビルに投資していますので、「ビルだから頑丈にできてるんでしょ?」と思われる方も・・。

475年という数字がピンときませんが、これは50年間で10%を超える確率と同じなんです。この50年は新築建物の耐用年数とだいたい近いです。PML値が小さいほど、壊れる確率は小さいです。

ちなみに 3283 日本プロロジスリート投資法人はPML値平均は1.3%です。倉庫銘柄なので、オフィスビルよりももろい?と考えてしまいますが、実は頑丈にできています。

一般的には、オフィスビル>住居系>商業施設 の順に、地震に強いです。素人感覚だと住居系が弱いような気もしますが・・・・。目安としては、PML値0%は被害なし、PML値30%以上で大破、100%は全損で倒壊ということです。

新築の100億円のオフィスビルが、地震で補修費用10億円かかると予想

PML(10億/100億) x 100 = 10%

REITが保有する物件は当然のことながら、このPML値が小さい物件を選びます。

神戸大震災の際、新耐震基準の建物はほとんど倒壊しませんでした。REITが保有する物件は、新耐震基準をクリアしている物件が多いので、そんなに大きな心配をする必要はないと言えます。

「建物の倒壊を心配するよりも、地震によって会社にいけなくなる人が増え家賃が未納になる、お店が営業できないという影響が大きい」

こんなオチでした。

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