REITの今後について

1.UPREIT (アンブレラ・パートナーシップREIT)とは・・

アメリカREITがブレイクした理由として、このUPREITがあります。

現物出資した不動産の元所有者が、課税を将来に繰り延べられる仕組みが作られたそうです。日本でもこの税制が導入されると、J-REITが活発になることが確実視されてます。

2.新BIS規制とは・・

簡単に言うと、投信よりも国債等で運用する方が銀行の経営として高く評価される基準が採用されるので、REITを売ってしまおうということです。

地方銀行のREIT保有数は大きく、そこが売っているから?という記事でした。TOPIXの浮動株化により、マイナスな銘柄が少しずつ下がっていったあのイメージをREITでも想像すればいいのかもしれません、こちらは2006年末から導入予定とのことです。

3.減価償却費の分配

減価償却費は実質キャッシュの支出はありません。これを投資家に分配することも可能で、もし実施されたならば配当金が増えます。実際はこれを行っているREITはありません。これを実施すると、取得価格の減額をしなくてはならずそういった意味では株価下落要因になります、一方で高利回りということになり、これはどういう方向に動くんでしょうか?

4.今後上場予定のREIT

オフィスビル・商業施設・住居、物流施設 といったところがREITが保有する物件の中心ですが、旅館、介護施設、病院など多種多様なタイプの不動産に拡大しています。

5.外国人投資家の影響

J-REITにおいても、外国人投資家の影響を無視できなくなりました。外国人投資家の増加により、ここ数年ボラティリティ(変動率)が急上昇しました。株式投資のように、株価が上下しています。

また、海外のREIT市場の動向にも注目が必要になっています。世界のREIT市場が軟調になると、外国人投資家の売買が手控えられ、それがJ-REITへも影響するという流れがつくられます。

海外の不動産事情は、賃料アップというのを前提に考えることが多いです。しかし、日本はそんなに大きく賃料が上昇するわけではありません。この文化の違いを外国人投資家がきちんと理解してくれるまで、変動率の大きい状況は続きそうです。

6.J-REITの市場規模・銘柄数

2013年現在、41銘柄あります。今後、50銘柄に向けて増えていくと予想されます。現在、10兆円前後のREITも、今後15兆円を目指して拡大していくと言われています。市場動向によって新規上場が見送られるという事が行われるようになりました、市場の状況が悪化している時は上場が先送りされ、一方良い時は上場が集中する傾向にあります。

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