「REIT投資判断」3つの方法

投資判断

REITの投資判断: 1.純資産価値(NAV)について

REITの 「投資判断」 について、ご紹介します。

実際のところ、”株式投資ほど明確な判断基準がない” というのが現状です。”利回り” はかなり大きな指標になっていますが、それ以外のものを紹介します。ここで紹介する3つを使って、完璧!とはいきません。あくまでこういう見方もあるというレベルです。

株式投資ではPBR(株価純資産倍率)というのがありますよね?

PBR = 株価 ÷ 1株あたり純資産

PBRで1.0をきると、割安と判断するというのがあります。これをREITでも同じように考えることができます。

PBR = 株価 ÷ 1口当たり純資産
1口当たりの純資産額 = (資産-負債) ÷ 発行済み投資口

このPBRという指標、実は貸借対照表での純資産です。実際は不動産の時価総額で計算したほうがよりいいわけで、これをNAV(純資産価値)といいます。不動産取引で鑑定価格とは関係ない価格形成がされたりしているので、この不動産の価値は実際のところどうよ?というのが現状です。

要は日本の不動産の価格って??みたいななところがベースにあって、どの指標もホント参考値といってしまってもいいところがあります。なので、”株式投資ほど明確な判断基準ができない”のかもしれません。

REIT投資判断 : 2.J-REITと市場金利の関係

a.低金利の時

国債や定期預金などの利率が低いと、REITの3%~6%の利回りが相対的にみて魅力と感じられます。ミドルリスク・ミドルリターンのREITが買われ注目されます。

b.高金利の時

国債や定期預金などの利率が高いと、より安全な国債の購入に動きます。REITは売られることになります。ただ高金利=好景気ということで、長い目でみれば賃料がUPし家賃収入が増加というメリットがあります。景気遅行型といってすぐには賃料は上がらず、時間差があります。

REITは融資でまかなっているので、金利が上がると融資返済の金利も上昇し負担が増え、配当が減り利回りが下がるということも考えられます。

c.リスクスプレッド

10年国債利回りと比較して、REITの利回りとの差を見る考え方です。

<例>
REIT利回り 3.5% - 10年国債利回り 1.5% = リスクスプレッド 2.0%

となります。リスクスプレッドが小さくなるということは、国債利回りとREIT利回りが近づいているということになりますから、価格変動があるREITよりも元本保証のある国債を買ったほうがよいという判断になります。

リスクスプレッドは2.5%~3.0%ぐらいがよいのでは?という判断をREITアナリストの方がされてましたが、これも明確な基準はありません。

REITの投資判断 : 3.J-REITと借入について

各REITの有利子負債比率を見ると、20%~60%と非常に高い率になっています。これは”レバレッジ(てこ)効果”を使って、利回りをよくするためだと言われてます。

レバレッジ効果について

例えば1000億円のオフィスビルを保有しているREITがあります。年間利益(家賃収入)が40億円だとすると

40億円 ÷ 1000億円 = 4%の利回り

REIT レバレッジ

上記と同じ条件で、1000億の投資のうち500億円を金融機関からの借入でまかなうとします。

金利2%で借りた場合

500億円 × 2% = 10億円の利息

利益が40億円で10億円の利息なので30億円が利益、そうすると

30億円 ÷ 500億円 = 6%の利回り

レバレッジ

借入が多いということは金利の影響を受けやすいということになります。金利の上昇が収益を悪化させるというわけです。商業施設特化REITには借入ゼロというところもあります。

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