REITを買う「4つのタイミング」とは?

REIT タイミング

前のページまでは、REITのしくみや言葉、運用方法などをまとめてきましたが、ここからは実際にREITを買う ”4つのタイミング” について説明します。

REITを買う 「4つのタイミング」

下記の4つのタイミングは、REIT株価が ”高い確率で下がる” ”長期的に見た際、低い株価である” ポイントを示しています。株価が下がる = 買うタイミング という解釈をしてください。

分配落ち、新規上場1ヶ月などが購入ポイントとしては有名ですが、他にも買うタイミングがあるのでご紹介していきます。

1. 増資

だいぶ前にライブドア・ニッポン放送で話題となった増資です。あのニュースの中で「1株あたりの利益の希薄化」が問題になりましたよね?このREITでも同じことが言えます。発行口数が増加することで、1口あたりの分配金が減少します。

以前は ”増資の発表で株価が下がり、そこが買うタイミング” でもありました。しかし最近は増資の発表と同時に、物件売却の発表あるいは取得物件の発表を行い、1口あたりの分配金が希薄化しないようなケースが増えてきています。

増資はREITでは避けられないイベントですが、上記のような希薄化を避けるように増資をしても叩き売られる事もよくあります。また、ディスカウント増資と呼ばれる、悪い増資を行うREITもあり、こういう増資に関しては買い場ではなく、むしろ売り場です。(1口あたりの出資額を下回る増資)

増資というだけで、大幅に株価が下がった銘柄は買いといえるかもしれません。

2. 不動産株との連動

東証1部の不動産株とREITというのは、かなり相関性が高いです。REITは不動産への投資なので、大手不動産株との連動性が高いと言えます。とはいえ、不動産会社は分譲などでも売上が計上されるのに対し、REITは家賃収入が
すべてです。

REITの場合は売り込まれると、利回りが上がってくるので不動産株と違って魅力が増します。不動産株が必要以上に売り込まれ、同時にREITが下がるようなケース。不動産株が堅調なのに、なぜかREITだけが売り込まれているような場合、買ってみても面白いと思います。

3.世界のREITを意識する

外国人投資家のシェアが高くなっている今、海外のREITの動向もチェックする必要があります。日本に特殊な環境ががなくとも、世界的にREITがだめだという空気になると、一方的に売り込まれる可能性もあります。

またシェアが高く、売り込む時も一方的なので、ボラティリティ(変動率)が非常に高くなっています。そもそもREITの流動性はそんなに高くないのに、大量の枚数を売買するためにこのような現象が起こっています。

4. 賃料動向をチェックする

特にオフィスビルに関しては、不動産ニュースで空室率、賃料動向の水準が毎月掲載されます。REITの収入は家賃収入ですから、空室率が低く、賃料が切りあがっていく市場環境であれば、そのREITに人気が集まります。

貸し手主導の環境下であれば、賃料交渉も有利に動くことができ、最終的には配当金増へとつながります。REITと空室率についてのページもチェックしてみてください。

これら4つのタイミングは必ず当てはまるわけではありません、投資は自己責任でお願いします。

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