REITポートフォリオを「運用資産別」に作ろう!

運用資産

オフィスビル特化型

REITの中で最も評価の高いのが、このオフィスビル特化型になります。1件あたりの取得物件は高額、資産規模を増大させやすいという特徴があります。

オフィスビルはなぜ一番?

J-REITの中で最も長い運用実績があるのが、このオフィスビル特化型です。日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイトなどがオフィスビル特化型です。上場以来、高い配当金を維持しています。オフィスビル市場がJ-REIT上場以来、長い間好調というのも評価されている一因です。

首都圏では常に空室率が低く、常に大家主導で来ています。そうなるとREITの売上にあたる家賃も強気で設定できます。それが配当金に入ってくるという好循環が続いています。

景気に対して遅行

景気がよくても企業の引越しなどはすぐしません、家賃も景気と合わせてすぐには上昇しません。すべて景気がよくなってしばらくしてから起こるということから、遅行するのがオフィスビルの特徴です。

どんなオフィスビルがいいの?

当然のことながら、周りのオフィスビルに負けない「競争力」がないといけません。立地は非常に重要です、駅近物件は一般の不動産もそうだと思いますが、家賃がなかなか下がりませんよね?あれと同じです。

しかししかし、駅近でも周りに新しいオフィスビルが完成したら、そちらのほうがいいと思いますよね?築年数が新しいほど、設備も整ってます。築年数が新しいとオフィスビルの補修費用もかかりません。 

商業施設特化

<主な特徴>
・オフィスビル・住居とも東京中心であるが、地方都市比率が高い
・借入金が少ないため、金利上昇しても影響を受けない
・テナントと長期賃貸契約を結ぶため、収益が安定し確実である
・テナントの誘致が難しい場合もある
・景気に影響されやすい

REITの物件って、いまいちピンときませんが・・・

イオン、ダイエー、ビックカメラ、REITが所有する物件に入っているテナントです。オフィスビル・住居REITが所有する物件を、自分の体で体感できる機会って少ないです。ところがこの”商業施設型”REITは、その物件を体感できます。オフィスビル名やマンション名を言われても??って感じですが、物件が容易に想像できます。

収益が安定しているって?

商業施設型REITのほとんどは、固定賃料で長期賃貸契約を結びます。10年~20年という本当にながーい期間です。そのため、安定した家賃収入が得られ、投資する私たちも安心というわけです。(ちなみにオフィスビルは2年契約です。)

8953 日本リテールファンドでは、一部売上に応じた賃料という契約をとっています。売上が上がれば、賃料もUP、そしてわたしたちにも恩恵が・・・こういう契約も増えるかもしれません。

入っているテナントもイオン・ヨーカドーなど、そう簡単につぶれそうにない企業ばかりで、倒産リスク(テナント退去のリスク)も小さくなっています。また預かり金をテナントからもらいます、これは私たちが賃貸マンションを借りる時に払う敷金と同じで、原状回復に当てられたり、テナントが急に退去した場合、ペナルティとしてこの預かり金を戻さないケースもあります。

とはいえ、トップリート投資法人などは買って1年で35%賃料ダウンというケースがあったりと、不安定な部分もあります。有名テナントが出て行った後は誰も入る気はしませんよね?そうなると、テナントの賃料ダウンを受け入れなくてはならなくなったケースが、このケースです。

住居特化

<主な特徴>
・住居タイプの種類が多い
・1件あたりの取得価格が小さく、物件数が多い
・築年数がオフィスビル・商業施設と比べ、新しい物件が多い
・住居を扱っているREIT(一部扱っているものも含む)が多い
・稼働率が下がりにくい  
・商業施設REITの次に収入が安定している
・賃料の変動が小さく、景気の影響を受けにくい

人口はどんどん減っているのに、マンションがどんどん建設されます!

日本の人口はどんどん減っている、それなのにマンションは増えているし、住居系REITに投資するのは危険じゃない?結構こう考える方って多いと思います!ところがどのREITもこうは考えていません、それじゃぁどう考えているのでしょうか?総人口は大きく減っていきますが、世帯数は人口減の割合ほど早く落ちないといわれています。これは社会情勢を考えていくと分かるのですが、

 ・晩婚化・未婚化で独身生活 ⇒ 結婚すると世帯は統合されるが・・
 ・離婚率が増加       ⇒ 世帯が分割されてしまいます   
 ・親子同居が減ってます   ⇒ ひとり暮らしにあこがれて・・

ということで必ずしも人口が減ったからといって、世帯数も減るという訳ではないんですね。むしろこれから世帯数は増加すると言われていて、それでマンションがどんどん建設されているわけです。

賃料の変動が低いが・・・

相対的に考えると、オフィスビル系は賃料UPで配当金も順調に拡大しているのに、住居系REITは安定しているものの、配当が増えないということもあります。評価が低いということは、株価下落、利回り上昇ということになります。

物流施設特化

<主な特徴>
・1件あたりの取得物件は郊外が多く低額
・取得後の修繕も必要がなく、低コスト運営可
・1施設にテナントが1つでテナント分散不可
・賃料改定は、3年~5年で行われる

産業ファンド投資法人も、約半分はこの物流施設を保有しています。原油高騰などでコスト削減が迫られる状況下で、賃料も見直される可能性もあります。

ホテル特化

<主な特徴>
・1物件あたりの取得額が大きいので、資産規模を大きくできる
・取得する際、競合しないことから物件取得が容易である
・ホテルのオペレーションが重要(ホテル運営)
・ホテルオペレーションがリスクとなることがあるため、テナントにリスクは負わせる形態をとるケースも
・単一テナントということで、長期で固定賃料にし景気変動の影響をうけない(商業施設と似ている)
・東京オリンピックや訪日外国人(インバウンド)で注目されている

古参REITの中にも、ホテルを一部組み入れているREITがあります。クロスゲート(オリックス不動産)、新宿ワシントンホテル(ユナイテッド・アーバン)などです。特にビジネスホテルに関しては、競合が増加中です。

ビジネスホテルはとにかく安くするしか方法がないことから、競合が増加すると安定した賃料が得られないケースがあります。

総合型・複合型

今まで紹介してきたものを組み合わせて運用しているタイプです。最近この”総合型・複合型”のREITの上場が増えてきています。

・ひとつのREIT内で分散投資がされている
・分散投資されているため、各運用資産の動向に変化があってもリスクヘッジされる仕組みになっている

これら運用資産別に各個人でポートフォリオを組むと、リスクヘッジが可能になります。レジデンシャルが強い時期、倉庫系が強い時期、インバウンドでホテルが強い時期など、運用資産によって様々です。

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