REITポートフォリオを「地域別」に作ろう!

REIT地域別

REITを分類すると、次のように分類されます。

・地域別

・運用資産別

それぞれに特徴があり、REITに投資する上で重要な要素となります。自分自身REITのポートフォリオを作る際、これら分類を考えて分散投資を行っています。

地域別

<首都圏に特化>
・主要6区を中心に、東京23区で運用多い(港・千代田・新宿・渋谷・中央・品川)
・利回りは地方ほど高くない
・テナント確保は楽
・地域分散できてないので、地震リスク大きい
(建物のグレードが高く、全壊は考えづらい)

<首都圏中心・地方混合>
・都心以外でも全国三大都市圏などにも投資
・地方都市は首都圏と比較して利回りが高い
・地域分散で地震のリスクヘッジにもなる
(ジャパンリアル、ユナイテッドアーバン他)

<地方特化>
・福岡リート(九州特化)
・阪急リート(関西特化)
・商業系REIT、ホテルリゾートなど
・その地域の情報を持っている強み
・首都圏よりも利回りが高い
・テナントが集まらないリスクあり

<全国分散>
・対象物件が一番多い
・地震のリスクヘッジは最もされている

<海外>
・2008年より海外不動産解禁
・イオンリート投資法人が、マレーシアのイオンを取得したのが最初(2014年)

この後説明する、運用資産別と組み合わせて考えるのがいいです。

例えば、オフィスビルを例にとると、日本ビルファンド投資法人などは東京主要5区に半分以上の物件が集中しています。ジャパンエクセレント投資法人は、名古屋・大阪・福岡などの大都市圏にも投資をします。

同じオフィスビル系REITでも、都心に集まっているREITと地方分散しているREITでは状況が全く違ってきます。例えばオフィスビル賃料は都心は上昇傾向にあっても、地方は下降傾向にあったりします。

ジャパン・ホテル・アンド・リゾートはホテル特化型なので、都心よりも地方のほうが多いですし、商業系REITもどちらかというと郊外の物件が多いです。

オフィスビルならオフィスビル同士で地域を見る、住居なら住居同士で地域をチェックするのがお薦めです。

さすがに全部の物件を見るのは無理ですよね・・・そんなあなたに全部見た気持ちになるサイトを紹介します。

VATYさんがいろんな物件を回り、写真掲載&コメントを残しています。とても時間と労力がかかることですが、これでOKです!

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