REITの「6つのリスク要因」ってなに?

REITリスク要因

このページではREITの 「6つのリスク要因」 について、解説したいと思います。

投資商品である以上、当然リスクがあります。国債(ローリスク)株式投資(ハイリスク)と比較すると、REITはミドルリスクと言われています。

REITの特徴

1.元本割れのリスク

株式投資同様、REIT株価は上下に変動します。安い株価で購入したほうが当然元本割れリスクは小さくなります。購入価格によっては元本割れを起こすことがあります。

外国人投資家によるREITへの投資拡大が、かなりREIT株価の変動率を上げています。以前のように株価が安定せず、株式投資に近い動きに少しずつなってきています。

2.賃料下落・稼働率低下

日本経済やその地域の経済状況、金利などで賃料下落、空室のリスクがあります。稼働率が上がらないと思ったような賃料収入が得られません。

例えば2003年問題の際は、オフィスビルの大量供給が話題になりましたよね?今後も不動産市場がだぶついて、空室率が上がり始めると賃料を下げてテナントを集めなくてはなりません。リーマンショックのような事が起きれば、テナントが一気に退出したりします。

そうなると、分配金が減少していく可能性があります。

3.災害

地震・火災・台風などで建物が損傷してしまう可能性があります。REITが保有している物件はグレードが高いので全壊は考えづらいです。(地震保険に加入しているREITもありますが、地震保険料が高額なため対応はまちまちです。

地震については、J-REITの地震を示すPML値とは? で詳しく解説しています。

4.建物の劣化

築年数が古い物件が多いと当然管理費はかかりますし、設備も古いのでテナントが出ていく可能性が高くなります。修繕費用でコスト増になる可能性もあります。平均築年数の数字が大きいREITはこういったリスクが発生します。

5.税制や法律などの変更

税制の改正が収益に影響する可能性があります。

6.導管性の問題

ちょっと難しいですが、REITの導管性要件があります。すべてのREITに関わる問題ですが、以前あった東京グロースリート投資法人のサイトの要約です↓

事業年度の終了日において同族会社に該当していない(発行済投資口総額の50%超が3人以下の投資主又はその特殊関係者により保有されていない)こととする要件については、投資口が市場で流通することにより、本投資法人の意思に関わらず、結果として満たされなくなるリスクがあります。かかる場合、利益の配当等を損金算入することができなくなる結果、本投資法人の税負担が増大し、投資主への分配金等に悪影響をもたらす可能性があります。

同族会社とは・・・

決算期末で3人以下の投資主が発行済み投資口の50%超を保有すると、同族会社とみなされ一般事業会社と同じように課税(法人税30%)される、そうなると分配金が減る。

FCレジデンシャル投資法人がこの導管性にひっかかり、2007年ですが予想配当よりも40%減という結果になりました。2008年の税制改正により、この要件が緩和。上位3人(3社)で50%超という要件が、1社に変更になりました。

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