個人投資家のためのJ-REITフォーラム2009夏 Part1

7月30日(木)、東京・大手町のサンケイプラザで、個人投資家のためのJ-REITフォーラムが行われました。

今回もREITアナリスト山崎氏によるREITの見方、資産運用会社2社のプレゼン(ジャパンホテル、ケネディクス)パネルディスカッションという形式で行われました。山崎氏も冒頭で言ってましたが、ジャパンホテルアンドリゾートさんの話を期待していると。

私もよく知らないホテルセクターでしたので、普段ならこの資産運用会社のプレゼンで退席することもあるのですが、全部聞いてきました。

資料は後日、セミナー開催報告ということでPDFがUPされるので、私は資料以外のコメント追加をしようと思います。

<REIT投資の見方・考え方>

1.REITのトピック

ニューシティ・レジデンス投資法人の行方
・民事再生でも債権のカットなし、弁済率100%のREITはミドルリスクを証明した(事業会社では弁済率が10%ということもあるので)
・ローンスターの再建案が否決、ビライフとの合併案のほうが山崎氏も賛成。若干、もめそうな感じである

投資口に持ち直しの兆し
・2010年の私募ファンドのローン大量償還がくるため、ここを乗り越えるまで不安定。推定で14兆円ともいわれ、仮に10%の不動産が売りにでると1.4兆円。でも買い手がいない。

2.投資判断のポイント

投資法人の存続可能性のチェック
・リターンよりもリスク要素を重視、特に流動性指標である現預金比率、営業外費用率などをチェック。
・合併は一気に指標を改善させる手法であり、ビライフもニューシティがだめなら次を狙うと言っていた
・上位銘柄が100万を超えると、行きすぎなので要注意
・配当利回りは10%以下で、まん中あたりの利回り銘柄がいいのでは?

セクター別の賃貸動向をチェック
・オフィスは2010年前半まで厳しい、賃料も2割3割減と予想。商業施設も年内は悲観的、レジは賃料の変動率よりも稼働率。90%以下ならば、ちょっと厳しいと判断せざるを得ない

パネルディスカッションについてです。このパネルディスカッションの部分はどうしても参加者しか分からない部分で、後日pdfでアップされることもないので、参考になさってください。

(ジ:ジャパンホテル、ケ:ケネディクス 山:REITアナリスト山崎氏という意味です)

1.不動産投資市場の動向

1-1 オフィスビル・ホテルの不動産市場は、現状投資サイクルの中でどの位置にいるか
1-2 市場回復はいつ頃なのか

ジ:財務面で償還を乗り越えないと、安心して次に買いにいけない状況。持ち込み案件はものすごい多いが、取得には動いていない

ケ:賃料動向は底が見えたかな?と。日本が最初に回復し、その後US,UKが遅れて2~3年後には回復しそう。少しずつ買っていきたい。

2.J-REITの動き

2-1 REITの将来はどのようになるか
2-2 運用する銘柄の長所、短所はどのようになるか
2-3 個人投資家の訴求点は何か?

ケ:オフィスの中でも中規模に特化している唯一の銘柄であること、欠点は独立系のため大手不動産がスポンサーのところよりも評価されない。

ジ:将来REIT合併はしてほしくない、それぞれ銘柄で頑張ってほしい。長所はホテル収益にがっちり左右されるんで、事業会社っぽい。人口は交流人口に左右されるので、人が動けば収益が増える。欠点は収益が安定しないこと、景気と連動性が高いので、悪い時は悪いし、いい時はすぐよくなる。

山:”商業施設の中での”ホテルセクターに注目している。郊外型商業施設は賃料上下幅が大きく、極端に言えば100か0かという世界、都心型商業施設は賃料ボラティリティが高い、そこと比較した場合には面白みがある。

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