個人投資家のためのJ-REITフォーラム2009春 Part2

前回に引き続き、J-REITフォーラムの内容について書きます。今日はパネルディスカッション編です。(略語の解説、ア:アドバンス・レジデンス、日:日本レジデンシャル、山:REITアナリスト山崎氏)

1.レジデンス市場環境とポートフォリオの見直しについて

ア:高額物件については1%稼働率を落としてみている。賃料ではなく、稼働率にストレスをかけて市場環境をみている

日:都心5区中心に展開しているが、高額マンションは賃料で10%~20%下がる見込み。ただポートフォリオ全体の11%なので配当に与えるインパクトは小さい。またすべてのレジデンスが賃料が下がるというわけではない

2.不動産金融情勢について

日:信用収縮で融資が厳しいが、国の政策も効を奏している。返済を求められることもないが、新規融資は依然厳しい状態。日本政策投資銀行の融資枠については、まだ事例はないが話はある。実績もないし、融資枠の総量も不明。

ア:9月までリファイナンスがないので、レンダー(貸し手)の現在の気持ちは分からない

3.投資口価格について

日:清算価格に近いところまで評価が落ちている。短期的には25万近くを目指したい(年間2万円の配当は可能)、長期的には60万円を目指す。

ア:今30万円代だがこれは利回りで8%近く。短期的にはこれを6%ちかくという馴染みの水準にしたい、そう考えると40万円くらい。長期的には47万~50万を目標。

4.破たんリスクについて

ア:限りなくゼロと考える。REITは赤字は絶対にない優良企業。しかしニューシティが破たんしてしまった。

日:財務だけがリスク。内部留保がないREITはデットを回転させないと、生きていけない。日本国がREITをつぶすことはない。したがってリスクはない。

5.REITの合併や補強について

ア:金融庁が中心となって、REIT合併への法整備が進められており、いい方向へ進んでいる。合併のような話がある場合、前向きに検討する。(投資家にきちんとした形で示せれば)

日:あくまで個人的には、独立系でやっていきたい。とにかく運用会社を残すことを最優先に、今後も頑張っていきたい。

最後にQ&Aコーナーがありました。ここからは箇条書きのメモしか残っていないので、どなたの発言なのかは分からない部分もありますが、下記のような話がありました。

ニューシティレジデンスの話

・どこかのスポンサーに決まるとは思うが、スポンサーが決まっただけではハッピーにはならない
・清算をするようなことはない。この時期に2000億もの不動産を市場に流しても、買い手がいない
・オークツリーや大和ハウスという話もあるが、不明

日経のREIT担当記者(若い方)はまだまだREITに対して、鋭さに欠ける部分があるなんてコメントもちらっと出てましたね。

最後に日レジのところを書いて終了になりますが、Newスポンサーの選定にやはり1か月~2ヶ月ぐらいはかかるという話でした。複数の会社(国内外)とすでにコンタクトしており、借入先の大手5行(2メガ、3信託)に理解してもらえるところを探しているという話でした。

また投資法人債の償還が近づいており(今年9月60億、12月120億)、ここを理解してもらえるスポンサーを探すことがキーとなるという説明がありました。

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