Japan-REIT.com主催、J-REITフォーラムの模様を書きます。今日は、パネルディスカッションの部分です。 ちなみにユナイテッド・アーバン、日本ロジスティクスファンドの説明がありましたが、眠くて眠くて・・・若干、日本ロジスティクスファンドに関しては興味を持ちました。このご時世で、低LTVで運用しているからかもしれません。
目次
1.運用会社から見た現在のJ-REIT市況について
不動産に対する金融機関の融資が絞られている。これは不動産売買市場に影響をしているが、不動産賃貸市場という意味では、まだ賃料のUPSIDEはとれる局面にある。海外REITに目を向けると、米REITなどは、自社株買いや転換社債の発行などの制度があり、J-REITより堅調な動きをしている。
2.現在の市況が回復する要素とは？
REITの仕組みは合理的だということを、投資家にご理解いただくということ。不動産の質はREITは日本でも最もいい部類に入り、その質は下がっていないのでそこを理解いただくこと。制度面の変更は訴えている。REITはどうやってエクイティを集めるかで苦労していて、米などは余剰資金で自社株買いができる制度がある。転換社債での調達もあるので、J-REITもそういう仕組みができるといい。
3.不動産売買市場動向はどのように変化しているか
今年は買い手が少なく、売り手は間違いなく売れる人を探す。ユナイテッドは今年増資を行った数少ないREITなので、常にいい物件を買っているという姿勢を市場に見せている。そうするといい物件が巡ってきたりする。入札というケースも以前はあったが、今は完全に相対取引で買える相手を選んでいる。
4.この変化で、投資法人の投資スタンスの変化とは？
物件の厳選をしようとしている。いい物件というのはキャップレートも大きく動いていない、常にAクラスの物件のみを意識している。将来のキャップレートがどうなるか分からないので、取引をやめるケースもある。報道では賃料が変化しているような話し方だが、賃料はほとんど変化していないし、これからもほとんど変化はないと思われる。オフィスもレジデンスもそう。ここが投資家に理解されていないのが、問題。
どうでもいい感想なのですが、国際フォーラムが以前は会場だったのに、今回から大手町サンケイプラザ。大手町駅からも若干遠いし、JRとの接続もよくないので、ちょっとなぁ・・・あとユナイテッド・アーバンの話、長すぎです。何か質問された後の答えが、結局なに？というぐらい長い・・・私はそんな人に運用を託していいんだろうか・・・なんて思ったりしました（笑）