個人投資家のためのJ-REITフォーラム2008 Part1

Japan-REIT.comを主催するアイビー総研の、『個人投資家のためのJ-REITフォーラム』 に参加してきました。

10月15日(水) 東京・大手町サンケイプラザには、数多くの方がいらしてました。今回のお題は

・J-REIT投資の見方、考え方
・ユナイテッド・アーバン、日本ロジスティクスファンドの説明会
・パネルディスカッション

という流れです。ブログでは説明会の部分を除いて、ご紹介したいと思います。最初は 『J-REIT投資の見方、考え方』です。講師はREITアナリストは山崎成人氏、最初に配布された資料を読んでいると・・ちょっと私の希望する内容ではないなぁ・・・というのが第一印象です。

山崎氏が登場すると、『今日はこのテキストは使いません、これを作ったのは10日前でそれ以降REIT市場は大きく動きましたので、スライドでご紹介します』 さすが分かっていらっしゃる。

保有不動産の価値は簿価に対して25%しかないと評価しているのと同じ

現在のREIT市場は投資口価格の下落により、上記を意味している。REITは日本で最も質のよい不動産を保有している(ラストリゾートと言ってた)のに、これがこんな評価だと一般不動産はそれ以下ということになる。こうやって不動産価格がスパイラル的に下がっていく。

この局面に対して政府当局はどう考えているか?というと、政治家・官僚はこの難しい不動産の分野に興味がないので、手のうちようがない。日本経済にとって深刻な影響になってしまう。

現在のREITは通常の考えて見られる状態ではない。Indexは全く使えない。欧米不動産というのは、不動産バブルだったので行き過ぎの調整とみる事ができるが、日本はバブルでないのに調整しているので、たちが悪いといえる。

現在はとにかくキャッシュが必要なので、外国人投資家が売りまくり、それに日本の機関投資家も一緒になって売っている状況。これが不動産価格暴落の引き金を引く可能性もあるので、ここで政府がREITのエクイティを支えてあげる必要がある。

REIT自体のシステムリスクといえる状況。どのREITがよくて、どのREITが悪いか不明なので、とにかく今は状況を見守るしかない。投資口簿価 (出資総額の1口当り価格)が正常に戻るまで、2年はかかりそう。現在のREITは増資できない、物件取得できない、私募ファンドはとまっている。

私の感想としては、株式同様現状のREITは想像の範囲を超えた局面を迎えているという事は分かりました。多くの企業が資金調達に苦労しているように、REITも苦労しています。そして不動産取引もとても正常じゃない状況で、買い手がいません。これは分譲マンションが売れてないニュースと同様、プロの世界も買い手がいないのです。結局は、時間が解決する・・・投資家心理の改善を待つ・・・不動産市況の改善を待つ、どれも即効性がないですね(笑)

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