NOI(Net Operating Income)とは?

NOI

NOI(Net Operating Income)とは?

NOI = 年間家賃収入 – 費用 (償却前純収入)

ちょっと難しくなってきてしまいました、分かりやすくいきます。REITは物件をもって、その家賃収入で成り立っています。これは分かるとして、費用といってもどんな費用がかかっているのでしょうか?

<費用の内訳>
・管理業務費
・水道光熱費
・修繕費
・公租公課(固定資産税、都市計画税)

償却前純収入という言葉が最初にあります、ということは減価償却費はここでは含まれません。

実際、減価償却費は建物の価値が劣化していく分を費用として計上しますが、実際のお金が出て行くわけではありません。

他の項目はその時、その時の費用ですが、これだけはタイムラグがあるわけです。

私たちとしては、家賃収入を上げ、費用を減らしてもらい、NOIを増やしてもらって配当をたくさんもらう、こういう流れです

REITが物件を購入すると、情報の中に想定NOIというのがあります。

“想定” というのがポイントです。下記リンクは野村不動産オフィスファンド投資法人がJALビルディング
を購入した際に発表された資料です。

ここで想定NOIを計算する前提として、稼働率100%で計算していますこの物件の場合、数年間の稼働率が100%で推移していますので、根拠となりますが、チェックは必要です。稼働率を高く設定しておけば、当然NOIは高くなりますからね・・・。

実質利回り(%) = NOI /総投資額 × 100

この式からも、NOIは多いほうがいいわけです。

本来ですとREIT物件を一覧にして、地域・規模・築年数が近いもの同士でこのNOIを比較するといいんですけど、個人でそこまでやっている人はほとんどいないかと・・・

ちょっと付け加えますと、借入をしている場合、金利、所得税、法人税は控除されません、借入条件、税額はケースバイケースであるため、あえて控除して考えられています。

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